Un bail écrit est obligatoire
La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction
d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
- Le bail peut être établi directement entre le propriétaire
et le locataire, "sous seing privé" (sur papier libre), éventuellement
avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être
fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.
- Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un
acte notarié, dont une copie doit être délivrée
au propriétaire et au locataire.
Le locataire est marié
Quel que soit le régime matrimonial, les époux
sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre
eux a signé le bail (avant le mariage, par exemple).
Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre
pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du
contrat de location.
Le locataire a contracté un pacte civil de solidarité
Contactez votre ADIL pour en savoir plus.
Le locataire vit en concubinage
- Si les deux concubins ont signé le bail, ils seront dans une situation
analogue à celle d'un couple marié.
- Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'a
aucun droit vis-à-vis du bailleur.
Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès
du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition
qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.
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Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail 
- le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
- la durée de la location et la date à partir de laquelle
le locataire dispose du logement
- la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin
ou autres)
- l'énumération des parties communes
- la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui
sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
- le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions
de sa révision éventuelle
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu
: il est limité à un mois de loyer sans les charges pour les baux conclus à compter du 09/02/2008 (date de publication au Journal Officiel de la loi en faveur du pouvoir d'achat du 08/02/2008). Il
ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors
du renouvellement du bail.
Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut
demander de dépôt de garantie.
Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives
Elles ne doivent pas être contraires à la
loi.
Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus
longue que la durée minimum légale.
Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille,
employeur...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers
et charges.
Certaines clauses sont interdites
Est réputée non écrite
toute clause qui:
1.impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction.
2. oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables
3. impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire
4. impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
5. prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble
6. prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
7. interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
8. interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
9. fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance
10. prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
11. prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance).
Plusieurs documents doivent être joints au bail
- L'état des lieux
- Si l'immeuble est en copropriété : les extraits
du règlement
de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la
jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le
nombre de millièmes que représente le logement dans chaque
catégorie de charges.
- L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire
doit obligatoirement souscrire.
- Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un
tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue
de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui
se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue
de son obligation.
- Un dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.2007) ; le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.2008) ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL).
- Une information sur les moyens de réception des services de télévision. Pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 8 mars 2007, le bailleur doit informer le locataire sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble et annexer cette information au contrat de location.
L'état des
lieux
- Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué.
Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet,
c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée
et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le
cas échéant, demander la réparation de certains éléments
détériorés.
- Le locataire et le propriétaire doivent constater l'état
des lieux ensemble, d'un commun accord, lors de la remise des clés
et au moment de leur restitution. Ils le consignent par écrit ;
cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valable,
l'état des lieux doit être signé par les deux parties.
- Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire,
l'autre peut réclamer le concours d'un huissier pour l'établir.
La rémunération de l'huissier est alors partagée par
moitié entre le propriétaire et le locataire.
- Le locataire peut faire compléter l'état des lieux
pour ce qui concerne le système de chauffage pendant le
premier mois de la période de chauffe.
Les avantages de l'état des lieux
- Le propriétaire a intérêt à établir
un état des lieux. S'il refuse, il devra faire la preuve que les
dégradations qu'il invoque en fin de bail, sont dues à la
faute du locataire.
- Si le locataire fait obstacle, à son entrée, à l'établissement
de l'état des lieux, il sera présumé avoir reçu
le logement en bon état.
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Quels risques courez-vous en l'absence de bail écrit ?
Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit,
une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation
crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.
Le propriétaire, comme le locataire, sont en
droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra
invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter
les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.
Quelle durée pour le contrat ?
- La durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire
est un particulier et de six ans, si le propriétaire est une
personne morale, par exemple une société ou une compagnie
d'assurance.
- Un bail de courte durée...
- Lorsque le propriétaire est un particulier, il peut proposer
un contrat d'une durée inférieure à trois ans,
mais de un an minimum, s'il est obligé de récupérer
son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la
retraite, retour de l'étranger, nécessité de loger
un membre de la famille).
Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie
la conclusion d'un bail de courte durée.
- Le propriétaire doit confirmer au locataire la réalisation
de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre
recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
- Si l'événement se réalise plus tard que prévu,
il doit lui proposer, dans le même délai, le report de
la date de fin de bail.
- Si l'événement ne s'est pas produit ou si le propriétaire
n'en a pas donné confirmation deux mois avant la fin du bail,
le bail est automatiquement porté à trois ans, à compter
de la signature du contrat
Où trouver des modèles de contrats de location ?
Des modèles de contrats sont disponibles notamment
auprès des professionnels, auprès d'associations de locataires
ou de propriétaires ou dans les librairies spécialisées.
| Cette fiche concerne la location d'un logement
loué vide, à titre
de résidence principale, appartenant à un propriétaire
privé. |
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Un
bail écrit, pour quoi faire ?