- Avant de vous engager étudiez votre projet
- Le choix du constructeur : une étape essentielle
- Lisez attentivement le contrat avant de le signer
- Vous avez un délai de sept jours pour renoncer au contrat
- La signature du contrat vous engage, respectez-le et faites-le respecter
- L'achèvement des travaux et le paiement du solde

Avant de vous engager, étudiez votre projet

Vous décidez de faire construire une maison sur un terrain vous appartenant en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et d'une partie ou de l'ensemble des travaux.

• Vous devez être propriétaire d'un terrain ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain.
• Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers : faites-vous établir un plan de financement par l'ADIL et conservez la maîtrise du financement en négociant vous-mêmes les prêts auprès de plusieurs banques. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.
• Votre projet de construction doit être réalisable au regard des règles d'urbanisme : le CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement), s'il existe dans votre département, peut vous aider à en étudier l'implantation et les aspects architecturaux.

Le choix du constructeur : une étape essentielle

Contactez plusieurs constructeurs et comparez les prestations qu'ils vous offrent après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties.
La publicité est insuffisante, allez voir leurs réalisations antérieures et faites marcher le bouche à oreille.
Demandez à chaque constructeur un modèle de son contrat et de sa notice descriptive afin de l'examiner avant tout engagement.

Vérifiez que le constructeur détient :

• une garantie de livraison donnée par une société d'assurance ou un établissement financier, agréé pour cette activité ; destinée à permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur, elle est obligatoire.
• une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction.

Renseignez-vous au tribunal de commerce pour savoir si l'entreprise ne fait pas l'objet d'un dépôt de bilan.

Lisez attentivement le contrat avant de le signer   

Vérifiez que toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de l'opération sont réunies.
Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter :

• Les conditions suspensives : le contrat ne peut prendre effet et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suivantes sont réalisées :
  • vous êtes propriétaire du terrain
  • vous avez obtenu vos prêts
  • votre permis de contruire est accordé
  • vous avez souscrit votre assurance dommages-ouvrage
  • le constructeur est titulaire de la garantie de livraison. Il doit vous délivrer une attestation correspondant à votre chantier

• Le plan et la notice descriptive des travaux, signés du constructeur et de vous-même ; outre les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, ces documents doivent préciser : les travaux d'adaptation au sol, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation, à l'utilisation et à l'habitation de la maison.
  La notice descriptive doit faire la distinction entre les éléments selon qu'ils sont compris ou non dans le prix convenu. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, qui restent à votre charge.
• Le coût global de la construction TTC qui précise :
  • le prix convenu forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision : celui-ci comprend la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, le coût du plan, la garantie de livraison et, le cas échéant, la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain.
  • s'il y a lieu, le coût des travaux "réservés" indispensables à l'implantation et à l'utilisation de votre maison que vous avez expressément décidé de prendre à votre charge; ils doivent être chiffrés et décrits précisément (main d'œuvre et matériaux compris).

• Les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.
• La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

• La justification de la garantie de livraison : votre constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Vérifiez qu'elle couvre votre chantier.
• La justification de la garantie de remboursement, lorsque le constructeur exige des paiements avant l'ouverture du chantier.
  Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier : en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de votre part dans les sept jours qui suivent la réception du contrat, ou de chantier non ouvert à la date convenue.
• L'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux ; ils ne doivent pas dépasser un pourcentage du prix convenu :
  • 15% à l'ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant cette ouverture
  • 25% à l'achèvement des fondations
  • 40% à l'achèvement des murs
  • 60% à la mise hors d'eau
  • 75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
  • 95% à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
  
  Le solde est versé à la réception (voir ci-dessous)

• L'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale prises par le constructeur. Vérifiez qu'elles concernent bien votre chantier.

• Une notice d'information conforme à un modèle type.

Vous avez un délai de sept jours pour renoncer au contrat   

Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous l'envoyer, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat ou de sa remise, vous avez un délai de rétractation de sept jours pour revenir, éventuellement, sur votre engagement (loi du 13.12.00).

Si vous renoncez au contrat, informez-en le constructeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes.
Les sommes que vous avez versées à la signature du contrat devront alors vous être intégralement remboursées sans retenue d'aucune sorte.

La signature du contrat vous engage, respectez-le et faites-le respecter 

Passé le délai de rétractation de sept jours, vous êtes engagé au même titre que le constructeur. Vous ne pouvez l'annuler et récupérer votre argent que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n'est pas réalisée à la date prévue. Conservez un exemplaire du contrat daté et signé par vous et le constructeur.

• Une fois le chantier ouvert, suivez l'exécution des travaux. Votre banquier doit avoir votre accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Contrôlez leur avancement avant de donner votre accord pour payer et vérifiez que les sommes demandées sont conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

• Si vous voulez apporter des modifications à votre projet, en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation et les modifications éventuelles de délai.
• Si vous constatez un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, vous devez mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Vous en informerez également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

L'achèvement des travaux et le paiement du solde   

Les travaux terminés, vous prononcez la réception avec le constructeur en établissant un procès verbal.

• Soit vous vous faites assister d'un professionnel du bâtiment - architecte, maître d'oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment - qui vous aidera à faire la réception avec le constructeur :
  • si aucun désordre n'est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur.
  • si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez le solde, 5% maximum du prix, jusqu'à leur réparation.
  
  
• Soit vous procédez seul à la réception avec le constructeur :
  • vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels.
  • vous versez le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire vous consignez 5 % maximum du prix jusqu'à leur réparation.